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重慶旅游建筑規(guī)劃服務(wù)流程

旅游項(xiàng)目開發(fā)流程

         風(fēng)土旅游設(shè)計(jì)所在特色旅游設(shè)計(jì)領(lǐng)域，秉承人與自然和諧互動理念，不盲從不跟風(fēng)，強(qiáng)調(diào)實(shí)踐開拓的重要性。我們在實(shí)踐中提出了一個廣義上旅游項(xiàng)目開發(fā)流程，當(dāng)然這種流程也只能說是一般性流程，對于不同的項(xiàng)目，需要根據(jù)資源，環(huán)境，政策，投資實(shí)力，歷史訴求，交通變化和政策調(diào)整的因素進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

        作為旅游項(xiàng)目開發(fā)流程，我們特別強(qiáng)調(diào)旅游開發(fā)在思路上一定要遵循先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃，否則事半功倍！在實(shí)際的旅游開發(fā)過程中，主要分立項(xiàng)，規(guī)劃及施工圖，施工，營運(yùn)推廣等幾大方面

一、立項(xiàng)：

        旅游項(xiàng)目開發(fā)中，往往涉及到立項(xiàng)的問題。立項(xiàng)中，最關(guān)鍵的因素，就是項(xiàng)目可行性。

（1）準(zhǔn)備申報材料

        一般的立項(xiàng)申請，需要聘請專業(yè)規(guī)劃公司撰寫可行性研究報告，后提交給相關(guān)部分即可。但有些投資大，規(guī)劃大的項(xiàng)目需要準(zhǔn)備的材料要非常詳細(xì)，具體如下：

n  項(xiàng)目單位（企業(yè)）提出申請核準(zhǔn)文件

n  由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報告文本

n  縣（市）屬企業(yè)投資項(xiàng)目由所在地縣（市）政府投資主管部門提出初審意見；設(shè)區(qū)市屬以及所轄區(qū)屬企業(yè)投資項(xiàng)目由設(shè)區(qū)市政府主管部門提出初審意見；省屬企業(yè)投資項(xiàng)目由省級行業(yè)主管部門提出初審意見

n  項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見

n  國土資源部門（林業(yè)、海洋漁業(yè)部門）出具的項(xiàng)目用地（用林、用海）預(yù)審意見

n  環(huán)境保護(hù)部門出具的項(xiàng)目環(huán)境影響評價審批意見

n  招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)申報表

n  節(jié)能評估（年綜合能源消費(fèi)量1000噸標(biāo)準(zhǔn)煤以下，或年石油消費(fèi)量500噸以下，或年天然氣消費(fèi)量50萬立方米以下的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，填寫《固定資產(chǎn)節(jié)能登記表》）。

n  法律、法規(guī)或規(guī)章規(guī)定的其它有關(guān)材料

（2）向相關(guān)部分提出申請

        一般而言，世界自然、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)內(nèi)總投資3000萬元以下、1000萬元及以上的旅游項(xiàng)目，國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位區(qū)域內(nèi)總投資5000萬元以下、2000萬元及以上的旅游開發(fā)和資源保護(hù)設(shè)施項(xiàng)目，省級風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位區(qū)域內(nèi)總投資3000萬元及以上旅游開發(fā)和資源保護(hù)設(shè)施項(xiàng)目，由省發(fā)展改革委核準(zhǔn)；其他旅游開發(fā)和資源保護(hù)設(shè)施項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系由所在地市、縣（區(qū)）發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。

        接下來通過

（3）受理

（4）審查

（5）批復(fù)

（6）監(jiān)督

實(shí)施就真正完成了一個項(xiàng)目的全部立項(xiàng)過程。但所有的環(huán)節(jié)中，除了走手續(xù)外，最關(guān)鍵的就是項(xiàng)目的可行性報告的撰寫，這關(guān)系了項(xiàng)目立項(xiàng)成功的與否。

二、規(guī)劃及施工圖：

        在以上繁瑣的手續(xù)面前，我們有沒有更直接的辦法呢？答案是：有！那就是政府的高度認(rèn)可，如果可以到的政府的認(rèn)可，以上相關(guān)部門是可以為了項(xiàng)目做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，而一份宏觀的規(guī)劃可以達(dá)到這樣的效果。所以說立項(xiàng)和規(guī)劃是分不開的，規(guī)劃是整個項(xiàng)目的靈魂，他保證了前期的立項(xiàng)，指導(dǎo)了后期施工。

（1）旅游項(xiàng)目建議書

        旅游項(xiàng)目建議書主要目的使規(guī)劃院與甲方觀點(diǎn)達(dá)成一致，從而確立合作關(guān)系。無法用于正式遞交政府部門，非必須文件。

        項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)返回后，組織規(guī)劃院進(jìn)行項(xiàng)目討論，梳理分析實(shí)地考察資料，提出概括性的項(xiàng)目建議書，建議書將包括技術(shù)部分以及商務(wù)部分，技術(shù)部分將項(xiàng)目發(fā)展思路理忥進(jìn)行概括表述，對產(chǎn)品服務(wù)進(jìn)行確定，對技術(shù)深度做出說明，商務(wù)部分包括報價，項(xiàng)目執(zhí)行時間階段，具體合作方式進(jìn)行確定。此階段也可由信麟（VIP）專題工作室專業(yè)人員對建議書進(jìn)行現(xiàn)場匯報，供政府部門初步?jīng)Q策使用。

（2）概念性規(guī)劃

        概念性規(guī)劃簡稱“概規(guī)”是非必須上規(guī)劃委員會的規(guī)劃，是幫助投資方與政府決策項(xiàng)目推進(jìn)的規(guī)劃。概念性規(guī)劃是介于發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃之間的一種新的提法，它更不受現(xiàn)實(shí)條件的約束，而比較傾向于勾勒在狀態(tài)下能達(dá)到的理想藍(lán)圖。一般來說應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容、圖件：

n  對旅游規(guī)劃區(qū)域的資源和客源市場進(jìn)行分析和預(yù)測

n  確定規(guī)劃區(qū)的定位、發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略

n  明確旅游產(chǎn)品的開發(fā)方向、特色和主要內(nèi)容

n  提出規(guī)劃區(qū)旅游發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)策劃的創(chuàng)新、個性和特色;提出相關(guān)要素發(fā)展的原則和方法等

圖件：規(guī)劃區(qū)綜合現(xiàn)狀圖、旅游客源市場分析圖、總體規(guī)劃圖、功能分區(qū)圖等，如果是空間范圍較小的規(guī)劃區(qū)，還可以要求近期的建設(shè)規(guī)劃圖或者是效果圖

（3）修建性詳細(xì)規(guī)劃

        編制修建性詳細(xì)規(guī)劃簡稱“修規(guī)”主要任務(wù)是：滿足上一層次規(guī)劃的要求，直接對建設(shè)項(xiàng)目做出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)，并為下一層次建筑、園林和市政工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。源：對于當(dāng)前要進(jìn)行建設(shè)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工。

修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。

（二）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖。

（三）對住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。

（四）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。

（五）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線綜合。

（六）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（七）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。

三、分期建筑方案設(shè)計(jì)

（一）研究分析階段 

此階段屬于方案前期準(zhǔn)備，認(rèn)真仔細(xì)研讀設(shè)計(jì)任務(wù)書，了解熟悉其功能和定位，有條件的情況下，多和業(yè)主方交流溝通，了解其想法。充分利用現(xiàn)有的資源平臺，進(jìn)行全方位地收集相關(guān)技術(shù)資料及相似案例，并對其功能、布局、造型進(jìn)行學(xué)習(xí)、分析和研究，避免設(shè)計(jì)的盲目性。另一方面，也對項(xiàng)目所處場地的地理環(huán)境、風(fēng)土氣候、人文傳統(tǒng)等各種具象和抽象的特征作出相應(yīng)的研究提煉，為隨后的工作打下基礎(chǔ)，提供有力支撐，減少創(chuàng)作的隨意性與主觀性。

（二）草案比較階段

此階段屬于方案的構(gòu)思草案階段，在研究分析階段的基礎(chǔ)上，相關(guān)參與建筑師充分展開各自的想象力，調(diào)動個人積累、發(fā)揮創(chuàng)作能力，盡可能多地提出各自構(gòu)思和思路，積極、熱烈地討論，相互啟發(fā)、交流不同的想法，多角度的考量，并通過手繪草圖、sketh、工作模型等各種方式進(jìn)行表達(dá)與多方比較。最終由主創(chuàng)建筑師綜合各方面因素，明確創(chuàng)作方向和整體的格局，無特殊情況，不再做大的改動和顛覆性的調(diào)整。

（三）方案設(shè)計(jì)階段

此階段屬于方案正式創(chuàng)作階段。在之前的基礎(chǔ)上，結(jié)合規(guī)范及相關(guān)研究成果，準(zhǔn)確定位，反復(fù)調(diào)整，將前階段的各種構(gòu)思轉(zhuǎn)化成切實(shí)準(zhǔn)確的功能布局與造型，并與結(jié)構(gòu)、水電、空調(diào)、生態(tài)、材料及構(gòu)造技術(shù)等相關(guān)專業(yè)及業(yè)主方進(jìn)行溝通、咨詢與交流，全面綜合考慮方案的現(xiàn)實(shí)性與可行性，保證方案中技術(shù)支撐的深度與含量。

（四）方案表現(xiàn)階段

此階段屬于方案后期制作階段，其中要與效果圖公司、模型公司、文本制作單位相互配合，充分調(diào)動各配合單位，透徹、精煉、準(zhǔn)確、充分地表達(dá)出方案的內(nèi)涵及可實(shí)施性。最后給客戶提供最適合的方案。

四、施工圖設(shè)計(jì)

五、施工

        規(guī)劃以整體高度、方向?yàn)橹?，建議找一些國家級的設(shè)計(jì)院。施工建議找本地施工單位，手續(xù)及落地方面更加便利，嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)質(zhì)量可以保證。此部分可以聽取規(guī)劃院協(xié)助推薦，考察施工單位。

六、推廣運(yùn)營

        如果看到這個階段，先恭喜一下，您的景區(qū)已經(jīng)大功告成了。

        推廣方面是之前規(guī)劃提及一部分，首輪推廣建議與之前合作的規(guī)劃院繼續(xù)合作，畢竟只有規(guī)劃設(shè)計(jì)者本團(tuán)隊(duì)才能更好的把產(chǎn)品的優(yōu)勢展現(xiàn)出來；如果再次推廣，建議與策劃公司簽訂合同按收益提供比例傭金，這樣達(dá)到雙方互相督促為景區(qū)創(chuàng)造收益的結(jié)果，執(zhí)行過程中也更容易互相理解。

        運(yùn)營方面，建議培養(yǎng)本地人才，常見問題可以咨詢規(guī)劃院。近兩年景區(qū)托管服務(wù)生根發(fā)芽，但一般情況都是計(jì)劃和描繪的前景會比較好，由于客觀因素實(shí)際執(zhí)行不如本地人員效果。選擇一個好的規(guī)劃院就是選擇一個愿意先幫助你再談收益的朋友，如果你選對了，運(yùn)營方面的問題都會有問必答的。如果有相關(guān)問題可以咨詢我的QQ402807893。